Как самозанятому сдать квартиру в аренду и сэкономить на налогах

Раньше у владельцев квартир было два варианта законно сдавать жилье: платить НДФЛ по ставке 13% или регистрировать ИП. С 2019 года появился третий вариант — самозанятость. Почему это выгодно, как экономить на коммуналке и можно ли открыть гостиничный бизнес на НПД?

Первое правило, которое стоит усвоить: самозанятый может сдавать только жилые помещения (п.3 ч.2 ст 6 закона №422-Ф3).

К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

К нежилым помещениям относятся все остальное: гараж, офис, склад, апартаменты и таунхаусы(!), производственные помещения.

Определение складывается из нескольких правовых документов: ЖК РФ, Постановление Правительства № 354, ФЗ № 218 и ФЗ № 384. И сформировать его можно так — это встроенная или пристроенная часть жилого дома, предназначенная для административной, общественной, коммерческой и иных видов деятельности. Нежилые помещения не оборудованы удобствами для постоянного проживания, а если и да — то не входят в жилой фонд.

Что это значит?
Самозанятый может сдавать в аренду любую жилую недвижимость: дом или квартиру. А вот сдавать в аренду нежилые помещения — нет. Это правило действует и для госслужащих, для которых сдача жилья — единственный разрешенный вид деятельности на самозанятости.

Как сдавать квартиру самозанятому

Всё как обычно: нужно заключить с жильцом типовой договор аренды и потом принимать платежи любым способом: наличными или переводом на банковскую карту. Каждый доход нужно фиксировать в приложении «Мой налог». Например:

Аглафира сдаёт комнату студенту за 15 000 ₽ в месяц. Квартирант переводит хозяйке эту сумму первого числа каждого месяца. После перевода Аглафира должна зайти в приложение «Мой налог» и сделать чек на физическое лицо с суммой в 15 000 ₽ и датой, когда эти деньги пришли — то есть первого числа.  

Налоговые ставки одинаковые для всех участников режима. Чаще всего квартиры арендуют физические лица — с такого дохода нужно заплатить 4% налога. Если квартиру арендует ООО или ИП — 6%.

Как платить меньше налогов

1. Использовать налоговый бонус

При регистрации статуса самозанятого на счет налогоплательщика автоматически зачисляется налоговый бонус в размере 10 000 рублей. Этот бонус уменьшает налог для физлиц до 3% и для ИП и ООО до 4%, что намного приятнее 13% НДФЛ. Сумма рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог».

Пример расчета налога для квартиры за 30 000 рублей в месяц:

• Для тех, кто недавно зарегистрировался самозанятым: 30 000 × 3% = 900  
• Для самозанятых, которые уже потратили налоговый бонус: 30 000 × 4% = 1 200
• Для тех, кто решил платить стандартный НДФЛ: 30 000 × 13% = 3 900

А что, если вообще не платить налог?

Это ваше право, но причин для внеплановой проверки налоговой достаточно. Вечеринка у квартирантов — и соседи вызывают участкового, и после вопроса «кто хозяин» может последовать передача сведений в налоговую. Сомнительные транзакции каждый месяц, проверка ваших счетов по какому-либо поводу или прямая жалоба вредных соседей в ФНС: никаких гарантий, что «пронесет», нет.

2. Не учитывать в доход расходы за коммунальные услуги

Арендодатель не должен учитывать плату жильцов за воду, свет и газ в общий доход от самозанятости. Это подтверждает ФНС: «Сумма расходов на оплату коммунальных услуг, если соответствующая плата за коммунальные услуги зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний <…>, не признается доходом, подлежащим обложению налогом на профессиональный доход».

Не надо платить налог:
Вы сдаете квартиру за 30 000 рублей. Воду, электричество и газ жильцы оплачивают по счетчикам. Каждый месяц вы платите налог только со стоимости аренды: 30 000 × 4% = 1 200 рублей.

Надо платить налог: 
Вы сдаете квартиру за 33 000 рублей, включая в эту сумму фиксированный платеж за ку в размере 3 000 рублей. Ваш налог за аренду жилья: 33 000 × 4% = 1 320 рублей.

Чтобы уменьшить налогооблагаемую базу, нужно:

• оплачивать сумму фактического потребления коммунальных услуг;
• фиксировать объем и факт потребления с помощью счетчиков;
• закрепить в договоре, что жильцы сами оплачивают жилищно-коммунальные услуги;
• хранить квитанции об оплате ку, где будет видно: сколько и за что заплатили.

3. Не учитывать залог

Залог или депозит — сумма, которая страхует арендодателя от поломок или внезапного исчезновения жильцов.

Платить налог с этой суммы не нужно, если арендатор заплатил залог и по окончанию договора об аренде получил его обратно.

Платить налог с этой суммы нужно, если арендатор по каким-то причинам не выполнил свои обязательства по договору, и хозяин не вернул сумму залога.

В октябре 2019 года в закон №59-ФЗ внесли поправки о том, что гостиничные услугу оказывать в жилых помещениях запрещено. Для этого нужно перевести это самое жилое помещение в нежилое.

Получается, что самозанятый не может превратить свою «жилую» квартиру или дом в хостел и построить на этом бизнес. Опция с переводом в нежилое помещения тоже не подходит: сдавать в аренду «нежилое» на НПД нельзя.

Выход: можно сдавать квартиру или дом посуточно. То есть исключить все признаки гостиничного обслуживания: уборка, питание, ресепшн. Если такой вариант не подходит — стоит выбрать ИП на другом налоговом режиме.

Речь, конечно, не о серых схемах и мошенничестве. А о тех случаях, когда по документам жилье принадлежит детям, жене или брату. Спойлер: самозанятые могут сдавать в аренду не только свое жилье. Но в этом случае нужно разобраться с документами.

1. Квартира куплена в браке

В этом случае жилье считается совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на кого оно оформлено. Жена или муж могут распоряжаться жильем, заключая договоры от своего имени: полномочия супругов сдавать квартиру в аренду подтверждает свидетельство о браке. Исключение: когда сделки с имуществом подлежат госрегистрации.

2. Квартира куплена до брака

Например, если жена купила жилье до брака, то оно считается ее личной собственностью. И чтобы муж мог сдавать его в аренду, нужны обоснования. Ими могут быть доверенность на право управления квартирой или договор безвозмездного пользования (договор ссуды).

3. Квартира принадлежит несовершеннолетнему ребенку

Например, жилье досталось ребенку в наследство от бабушки. В этом случае все манипуляции с имуществам происходят от имени родителей или опекунов как законных представителей. Но такие договоры и даже доход от сдачи жилья будут контролировать органы опеки.

4. Квартира принадлежит кому-то другому

Самозанятый может сдать квартиру через договор субаренды. То есть заключить договор аренды с хозяином квартиры, а потом пересдать через договор субаренды. По закону нужно соблюсти три условия:

1. 1. Указать в договоре аренды, что квартиру можно сдавать в субаренду, или написать дополнительное соглашение к договору.
   2. Если у квартиры несколько собственников, они все должны быть указаны в договоре как соарендодатели.
   3. Срок субаренды должен быть не дольше срока аренды. Если договор заключают больше чем на год, его регистрируют в Росреестре.

Главное, что нужно знать самозанятому для сдачи квартиры в аренду:

1. Самозанятые могут сдавать квартиру или дом и платить налог по самой низкой процентной ставке — 4%, если сдают жилье физическому лицу. Это самый выгодный вариант налогообложения.
2. С коммунальных платежей по счетчикам налог платить не нужно. Это касается и залога, если его возвращают арендатору целиком.
3. Вести гостиничный бизнес под видом самозанятости — не получится.
4. Жилье может принадлежать другому лицу или быть в совместной собственности супругов — с такого дохода можно платить НПД.

Остались вопросы? Задайте их в комментариях под статьей. Если ответ нужен срочно, пишите в наше сообщество Вконтакте или Телеграм-канал.