Вернуться

«Как самозанятому сдать квартиру в аренду и сэкономить на налогах»

Сдача жилья в аренду — доход, с которого платят налоги. Самозанятые могут платить 4-6% вместо 13% НДФЛ или налога с ИП. Рассказываем о нюансах сдачи жилья на режиме НПД.

Сдача жилья в аренду — доход, с которого платят налоги. Раньше у владельцев квартир было два варианта, как не нарушить закон: платить НДФЛ по ставке 13% или регистрировать ИП. С 2019 года появился третий вариант — стать самозанятым. Рассказываем, как самозанятому сэкономить на налогах.

Какую недвижимость может сдавать самозанятый

Самозанятый может сдавать в аренду любую жилую недвижимость, если она находится в регионе эксперимента. Например, дом или квартиру. А вот сдавать в аренду нежилые помещения — офис или гараж — самозанятым нельзя. Это правило действует и для госслужащих, для которых сдача жилья — единственный разрешенный вид деятельности на самозанятости.

Какие налоги платят самозанятые за сдачу жилья

Если квартиру у самозанятого снимает физическое лицо, налог будет 4 или 3%, если юридическое — 6 или 4%. Процент выше, если потрачен налоговый вычет 10 000 рублей, который дают при регистрации. Сумма рассчитывается автоматически в приложении «Мой налог».

Пример: 

Вы сдаете комнату студентке за 12 000 рублей в месяц. Вы только зарегистрировались как самозанятый, и у вас есть право на налоговый вычет. Налог будет по сниженной ставке: 3% вместо 4. 

Налог составит 12 000 × 3% = 360 рублей. Ежемесячно вы будете экономить на платежах 12 000 × 1% = 120 рублей. 

Налоговый вычет — 10 000 рублей. Каждый месяц эта сумма будет уменьшаться на 120 рублей. Как только льготные 10 000 закончатся, налог станет 4%. Тогда вы будете платить с аренды 12 000 × 4% = 480 рублей налога ежемесячно. 

Когда доход за год превышает 2,4 млн, самозанятый теряет свой статус. Налог становится как у обычного физлица — 13%. Самозанятость можно заново оформить в следующем году, чтобы снова платить по пониженной ставке.

Пример: 

Вы самозанятый и сдаете коттедж за 250 000 рублей в месяц. Еще вы печете торты на заказ и зарабатываете 50 000 рублей в месяц. 

Ваш профессиональный доход в месяц составляет 250 000 + 50 000 = 300 000 рублей. 

Каждый месяц вы платите НПД по ставке 4%. Это 300 000 × 4% = 12 000 рублей. 

С января по август вы заработаете 2,4 млн рублей. Это максимальный годовой доход, который разрешено получать на режиме НПД. Дальше вы потеряете статус самозанятого: с сентября придется платить НДФЛ 13% как физлицу. 

Сумма налога составит 300 000 × 13% = 39 000 рублей в месяц.

Как учитывают расходы на коммунальные услуги

Плату за воду, свет и газ, которую жильцы вносят строго по счетчикам, учитывать в доходах не нужно. Платить с нее налоги собственник квартиры не должен. 

Если коммунальные платежи входят в арендную плату и жильцы платят фиксированную сумму — это доход хозяина квартиры. Придется заплатить налог.  

Пример:

Не надо платить налог. Вы сдаете квартиру за 20 000 рублей. Воду, электричество и газ жильцы оплачивают по счетчикам. Каждый месяц вы платите налог только с основной стоимости аренды: 20 000 × 4% = 800 рублей. 

Надо платить налог. Вы сдаете квартиру за 20 000 рублей, за коммунальные услуги берете дополнительно 3 000 рублей в месяц. Ваш доход за аренду жилья — 20 000 + 3 000 = 23 000 рублей, а налог — 23 000 × 4% = 920 рублей.

Чтобы сэкономить, пропишите в договоре, что коммунальные платежи оплачиваются по счетчикам и не входят в арендную плату.

Как учитывают залог

Залог, или страховой депозит, это деньги, которые по договору вносят жильцы перед заселением. Если что-то сломается или в квартире придется делать ремонт, хозяин квартиры компенсирует ущерб из этой суммы.  

Отчитываться и платить налог не нужно:

  • Когда вы только получили залог от жильцов.
  • Когда претензий к жильцам нет и вы полностью возвращаете им залог.

Заплатить налог придется, если вы оставляете себе весь залог или его часть как компенсацию ущерба. Деньги, которые вы забрали, считаются доходом.

Пример: 

Жильцы заселились в квартиру и отдали арендодателю залог — 30 000 рублей. Через год решили съехать. Хозяин квартиры обнаружил, что холодильник сломан, и оценил ремонт в 5 000 рублей. 

Часть депозита арендодатель вернет жильцам: 30 000 − 5 000 = 25 000 рублей. 

С денег, которые он оставит на ремонт, по закону нужно заплатить налог: 

5 000 × 4% = 200 рублей. 

Что, если квартира в совместной собственности супругов или принадлежит другому человеку

Если жилье в собственности супругов, стать самозанятым и платить налог со всей суммы аренды достаточно одному из них.

Самозанятый может сдать квартиру, которая ему не принадлежит. Для этого сначала заключают договор аренды с хозяином квартиры, а потом — договор с человеком, который хочет снимать жилье. Аренда через посредника называется субарендой. По закону нужно соблюсти три условия: 

  1. Указать в договоре аренды, что квартиру можно сдавать в субаренду, или написать дополнительное соглашение к договору.
  2. Если у квартиры несколько собственников, они все должны быть указаны в договоре как соарендодатели.
  3. Срок субаренды должен быть не дольше срока аренды. Если договор заключают больше чем на год, его регистрируют в Росреестре.

Если сдаете не свое жилье, нужно заключить специальный договор поднайма объекта. Обязательно упомяните в нем основной договор аренды — между вами и собственником квартиры. 

Для оформления субаренды нужна копия договора с собственником

О чем нужно помнить, сдавая квартиру

  1. Самозанятые могут сдавать квартиру и платить налог по самой низкой процентной ставке — 4%, если сдают жилье физическому лицу. 
  2. С коммунальных платежей по счетчикам налог платить не нужно. Это касается и залога, если его возвращают арендатору целиком.
  3. Жилье может принадлежать другому лицу или быть в совместной собственности супругов — НПД можно платить в любом случае.
  4. Квартира должна находиться в регионе, где проходит эксперимент по самозанятости.

Статус самозанятого поможет сэкономить на налоговых платежах. Оформите самозанятость, чтобы сдавать квартиру, не нарушая закона. 

Смотрите также

74
Комментарии

avatar
новее старее большинство голосов
Елена
Гость
Елена

Подскажите пожалуйста можно ли не платить в пенсионный фонд если как физическое лицо сдаешь не свои квартиры ,но берешь деньги как посредник какой должен быть договор посредника и сколько нужно перечислять в налоговую как самозанятый

Наталья
Гость
Наталья

Спасибо!

Рома Огородников
Участник
Рома Огородников

Подскажите пожалуйста,супруга купила квартиру в браке.при покупке был оформлен брачный договор (квартира переходит исключительно в собственность жены).могу ли я быть самозанятым сдавая ее квартиру через договор субаренды? спасибо

Макс
Гость
Макс

Здравствуйте, подскажите пожалуйста, налог за сдачу аренды квартиры платится один раз в год или каждый месяц? Спасибо заранее.

Наталья
Гость
Наталья

Здравствуйте, скажите, пожалуйста, регистрация самозанятым через приложение «Мой налог» подразумевает формирование чека арендатору и не требует приобретение кассового аппарата?

Ирина
Гость
Ирина

Подскажите пожалуйста: могу ли я зарегистрироваться самозанятой и сдавать квартиру своей сестры, если у меня есть ген.доверенность от сестры. И как в таком случае оформляется договор аренды? могу ли я вписывать себя арендодателем по ген.доверенности? и чтобы сестра вообще не фигурировала в этом договоре?

Наталья
Гость
Наталья

Здравствуйте,скажите,пожалуйста
Могу ли я сдавать квартиру посуточно и стать самозанятой?квартира в собственности

Светлана
Гость
Светлана

Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, при оформлении статуса «самозанятого» при сдаче квартиры нужно ли предоставлять договор найма в налоговую?

татьяна
Гость
татьяна

Если квартира стоит пустая несколько месяцев ( не нашлось желающих снять ее) нужно ли платить налог за эти месяцы?

Гульнара
Гость
Гульнара

Здравствуйте! подскажите пожалуйста должны ли собственники недвижимости платить налог на прибыль,если сдали ее в аренду юр.лицу то есть фирме? Если юр.лицо утверждает,что налог на прибыль платит сам сразу во время денежного перевода . Мол юр. лица сейчас только так работают. То есть мы хотим сдать жилье за 10000рублей в месяц. Нам присылают на счет 10000рублей,с уверением,что налоги уже сверху автоматически заплатила фирма то есть юр.лицо. Это правда или нас вводят в заблуждение? и нам нужно будет все равно самим заплатить налог? Или этот нюанс о налогах должен быть прописан в договоре?

Гульнара
Гость
Гульнара

Здравствуйте! скажите пожалуйста если человек оформлен в Пенсионном Фонде как лицо осуществляющее уход за пожилым и получает за это 1200р. в месяц то у него идет рабочий стаж. В этом случае человек может зарегистрироваться как самозанятый? Не повлечет ли это потерю отсчета рабочего стажа? Или потерю статуса лица осуществляющим уход за другим человеком?

Марина
Гость
Марина

Здравствуйте, скажите пожалуйста как расчитываются пени при просрочке платежей в налоговую.

Наталья
Гость
Наталья

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, как правильно В приложении «мой налог» отразить сдачу жилья в аренду.

Слава
Гость
Слава

Подскажите, пожалуйста, могу ли я, зарегистрировавшись как самозанятый, по доверенности сдавать квартиру, собственник которой моя мама? Можно ли в этом случае маме не регистрироваться? Должна ли она платить налог или того, что я заплачу достаточно?

Наталия
Гость
Наталия

Добрый день! Есть возможность сдавать в аренду дом ( в качестве замозанятого). Дом в долевой собственности с сыновьями, один из них несовершеннолетний. Как правильно оформить сдачу дома?

Анна
Гость
Анна

Добрый день. Хочу попробовать сдать в аренду квартиру, приобретенную в этом году, оформив самозанятость. Насколько мне известно, при регистрации ИП и использовании квартиры в предпринимательских целях в дальнейшем невозможно использовать льготы и вычеты, положенные физлицу, а с продажи квартиры придется уплачивать НДФЛ. Насколько эти ограничения с ИП распространяются на самозанятость? Больше всего меня на данный момент интересует, смогу ли я получить налоговый вычет с покупки квартиры, которую планирую сдавать?

Ольга
Гость
Ольга

Добрый день!Если человек трудоустроен (ежемесячный доход 200,0 тыс. рублей), НДФЛ уплачивает по ставке 13% и сдает квартиру, как самозанятый (40,0 тыс в месяц),правомерно ли в таком случае платить НДФЛ от сдачи квартиры в размере 4% ?

Жанна
Гость
Жанна

Здравствуйте! Если я планирую сдавать квартиру посуточно, через сайт, я должна платить 6 % или 4% ? Деньги на карту проходят от компании посредника, но сдаю я физлицу, как правильно заплатить и сформировать чек?

Наташа
Гость
Наташа

Елизавета, здравствуйте.
Верно ли я поняла: если квартира сдается физлицу с января, а самозанятой я становлюсь с сентября, то с сентября я буду платить налог 3-4% за сдачу жилья, при этом за доходы с января по август 2020го я должна буду подать декларацию в следующем году и оплатить налог 13%? Так или не так?

Ольга
Гость
Ольга

Добрый день, Елена! Подскажите, пожалуйста, мне «самозанятому»:
1) можно ли сдавать квартиру через букинг? Если да, то какая ставка будет у плательщика НПД?
2) Можно ли сдавать квартиру организации, в которой я являюсь работником, как жилое помещение, для возможности проживания в ней других сотрудников
3) продаю вещи собственного изготовления (игрушки) по договору комиссии через магазин. Покупателями являются физлица, но деньги поступают от организации — комиссионера.

Сергей
Гость
Сергей

Елизавета, здравствуйте!
Помогите понять как на практике в приложении реализовать утверждение выше: «Плату за воду, свет и газ, которую жильцы вносят строго по счетчикам, учитывать в доходах не нужно. Платить с нее налоги собственник квартиры не должен.»
Арендатор перечисляет ежемесячно на мой р/сч сумму аренды, получает на нее чек + ИФНС выставляет требование. А вот как быть с оплатой коммунальных услуг? Арендатор переводит сумму ежемесячных К/У согласно квитанции и как эту сумму проводить в приложении? Выставлять чек? Как убрать ее из под начисления НПД?

Галина
Гость
Галина

Добрый день ! Скажите, сохраняется ли право на жилищную субсидию при сдаче в аренду квартиры в качестве самозанятого ?

Надежда
Гость
Надежда

Здравствуйте,уважаемая Елизавета!Могу я как самозанятая ,проживающая в одном регионе и прописана здесь же,сдавать свою недвижимость в другом регионе,соответственно там не зарегистрирована.Как платить налог в таком случае? В моем понимании,я плачу налог в том регионе где проживаю и зарегистрирована ?или заблуждаюсь?Спасибо

Андрей
Гость
Андрей

Подскажите пожалуйста следующий момент. Приобрел квартиру. Собираюсь ее сдавать и при этом зарегистрироваться как самозанятый и платить соответствующий налог. При этом есть основное место работы (на котором с заработной платы платится НДФЛ). Правильно ли я понимаю, что я могу подать в налоговую на налоговый вычет по покупке квартиры? А письмо Минфина от 24.09.2019 № 03-11-11/73352 о невозможности налогового вычета относится только к случаю если нет доходов облагающихся НДФЛ? Т.е. в моей ситуации я смогу быть самозанятым и получить налоговый вычет при сохранении основной работы?

Снежанна Куприянова
Участник
Снежанна Куприянова

Здравствуйте, хочу сдавать квартиру посуточно как самозанятым,уже являюсь сама занятым как парикмахер, могу ли я сдавать квартиру мужа и как указать при формировании чека эту услугу, нужно ли добовлять новую вид деятельности?

Екатерина
Гость
Екатерина

Здравствуйте. Квартиры в ипотеке. Сдаю. Учитывается ли расходы на платежи ипотеки (они практически 90%) от дохода

Екатерина
Гость
Екатерина

Если сняла квартиру с правом субаренды и буду сдавать посуточно. Могу быть самозанятым? Расходы на аренду тоже не учитыватся?

Мария
Гость
Мария

Здравствуйте, я снимаю квартиру официально, могу ли в ней я работать как самозанятый (мастер маникюра)?

Ольга
Гость
Ольга

Елизавета, добрый день!
Подскажите, пожалуйста, как будет учитываться в налоговой доход именно от сдачи квартиры в аренду, если мне на карту поступают зарплата и алименты? Нужно ли заводить отдельный счет для арендной платы?

Елизавета
Гость
Елизавета

Добрый день!

Сдаваемая квартира куплена в браке, с нашей стороны договор аренды подписывал риелтор с нотариальной доверенности мужа.
Могу ли я платить налог как самозанятой? Если да, нужны ли какие-то дополнительные документы для этого?

Денис
Гость
Денис

Здравствуйте.
Помогите разобраться. Получил квартиру по договору социального найма от государства.В договоре указано что я могу сдать квартиру в поднайм. Имею ИП на осно. Одновременно на ОСНО и самозанятым быть нельзя. Можно ли сделать договор поднайма на жену, что бы она пересдала другим людям, предварительно сделав её самозанятым и сдать жильё?

Анна
Гость
Анна

Добрый день! Возможно ли сдать квартиру а через два месяца объявить себя самозанятым и оплатить налог за два месяца как самозанятый?

Татьяна
Гость
Татьяна

Добрый вечер, подскажите пожалуйста,могу ли я сдать квартиру гастробайтерам,если стану самозанятым.И что для этого нужно?Первый шаг-идти в налоговую? Какие документы нужны? В договоре прописать разрешение на работу,паспорт,что ещё,может нюансы есть какие то?

Alex83
Гость
Alex83

Можно ли будучи самозанятым (фриланс) сдавать квартиру в аренду платя при этом НДФЛ, а не НПД? Дело в том, что одновременно со сдачей квартиры в аренду я хочу снять другую, чуть более дорогую квартиру, и хотел бы расходы на аренду той другой квартиры отправить под вычет НДФЛ для сдачи своей квартиры, в итоге не платить никаких налогов. Перестать быть самозанятым я не хочу, поскольку НПД мне удобен как фрилансеру.

Ирина
Гость
Ирина

Добрый день. Могу ли я как самозанятым сдавать квартиру супруга. Квартира приобретена до брака. Не придётся ли ему платить налог на сдачу в аренду мне а мне потом за субаренду как самозанятой? Что будет при продаже этой жилой недвижимости, которой супруг владеет больше 5 лет? Будет ли он иметь право на налоговый вычет?

Ирина
Гость
Ирина

Платят ли самозанятые налог на недвижимость при сдаче ее в аренду плюсом к налогу на доход?

Елена
Гость
Елена

Уточните, пожалуйста, есть ли какие-то нюансы при работе с Booking.com — я сдаю квартиру посуточно через этот сайт и получаю оттуда переводы на карту за бронирования один раз в месяц. Спасибо! С уважением, Елена

Ольга
Гость
Ольга

Здравствуйте. Просматривая информацию о сдаче самозанятым жилого помещения в аренду, наткнулись на такой пункт, что в чеке необходимо будет указывать ИНН арендатора. В связи с этим возник вопрос: а если потенциальный арендатор по каким либо причинам не сообщит свой ИНН, то наши планы сдавать помещение в аренду в качестве самозанятого не осуществимы? Заранее благодарим за ответ

Мария Фомина
Участник
Мария Фомина

Добрый день. Скажите пожалуйста, моя мама пенсионерка, если она будет сдавать квартиру и оформится как самозанятая, с ее пенсии не снимут социальную и городскую доплату?

Александр Беломедведев
Гость
Александр Беломедведев

Добрый день! Если компания снимает квартиру у самозанятого, должна ли она платить какие-то налоги? Правильно я понимаю, что налоги в таком случае платит только самозанятый в размере 6%, а компания налогов никаких не платит?

Самозанятые.рф
Администратор
Самозанятые.рф

Верно, налог оплачивает только самозанятый.

Рита
Гость
Рита

Подскажите пожалуйста,Как быть, если квартира сдавалась менее 2 месяцев, в Общей сложности.Договор не успели составить, по причине того, что я не была уверена, что они задержаться надолго. ( не видела смысла заключать договор, если они сбегут через месяц и оставят , как я читала кучу долгов и испорченное имущество) .была устная договоренность, если решат оставаться и их и меня будет все устраивать-подпишем.С самого начала были проблемы с оплатой- просили часть оплаты подождать и опять подождать. Так и не доплатили.сьехали. Как платить самозанятый налог в таком случае и как не оплачивать его за тот период, пока квартира не сдаётся.Как подтвердить, что… Подробнее »

Самозанятые.рф
Администратор
Самозанятые.рф

Рита,ФНС рекомендует всегда заключать договор, даже на короткий срок, что бы избежать подобных нюансов с испорченным имуществом, отсутствием оплаты со стороны квартиросъемщика.

Налог нужно платить за полученную сумму, если квартира не сдаётся, значит и платить ничего не нужно.Вычет налога будет производиться со всех сформированных вами чеков, за каждый предыдущий месяц (если получили 10 тыс рублей, в мае, то в июне налог составит 400 рублей. (если сдаете физ.лицу).Если квартира не сдавалась и вы не получали прибыли за простой, то и налог не будет начисляться Вам.
Налог начисляется только после формирования вами чека, после получения денежных средств за предоставленные услуги.

Ирина
Гость
Ирина

Здравствуйте! Если квартира в собственности моего 14 летнего ребенка.Как я могу сдавать ее в качестве самозанятого?

Самозанятые.рф
Администратор
Самозанятые.рф

Ирина, в данном случае нужно согласие опеки. Опека потребует открыть счёт ребенку (если еще нет) в банке и переводить оплату туда. Подписывать будет сам ребенок. Так как ему уже 14 лет. Вы наряду с опекой даёте согласие на заключение сделки.
Дети от 14 до 18 лет могут стать самозанятыми в трех случаях. Первый — при вступлении в брак и приобретении дееспособности в полном объеме. Второй — при объявлении несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) по решению органа опеки и попечительства либо по решению суда. И, наконец, третий — при наличии письменного согласия родителей либо иных законных представителей на совершение сделок.

Оставьте заявку

Мы свяжемся с вами в течение 10 минут

Оставьте заявку


Оставьте заявку