«Самозанятый риэлтор»

Все, что должны знать риэлторы о применении «Налог на профессиональный доход».

Приобретение недвижимости — сложная процедура, связанная с высокими временными и денежными затратами. Для совершения сделок требуется подготовка документов, обращение в различные инстанции и знание ряда нюансов.

Чтобы не наткнуться на мошенников, граждане и организации обращаются в агентства недвижимости за помощью риэлторов. Эти специалисты умеют проводить сделки с жилыми и нежилыми помещениями, всегда проверяют объекты и продавцов на законность.

Несмотря на высокую нагрузку, бо́льшая часть дохода риэлторов уходит в агентство. Поэтому многие специалисты, набравшись опыта и сформировав первоначальную базу клиентов, начинают работать на себя. Часть регистрируется в качестве индивидуальных предпринимателей, остальные работают в «серой» зоне — официально деятельность не оформляют и не делают отчислений в бюджет из-за высокой налоговой нагрузки существующих систем.

С этой целью в 2019 году Правительство РФ запустило специальный режим для частных специалистов с минимальной налоговой нагрузкой, возможностью работать в «белую» и подтверждать доходы.

В этой статье вы узнаете, может ли риэлтор быть самозанятым в 2021 году, какие нюансы нужно учитывать, как фиксировать сотрудничество с физическими и юридическими лицами.

Может ли агент по недвижимости быть самозанятым

В Федеральном законе от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ, регулирующем использование «Налога на профессиональный доход», нет пунктов, в которых говорится о возможности применения спецрежима к специалистам по недвижимости. Поэтому у многих агентов возникает вопрос: «А может ли риэлтор зарегистрироваться как самозанятый?»

Разберемся в этом вопросе, рассмотрев нормативный документ. В нем нет фиксированного перечня разрешенных специальностей, но есть ограничения. НПД нельзя применять лицам:

реализующим подакцизные товары;
с ежегодным доходом свыше 2,4 миллиона рублей;
действующим в интересах других индивидуальных предпринимателей или организаций;
перечисленным во втором пункте.

Применять «Налог на профессиональный доход» могут все специалисты, не нарушающие ограничения. Иными словами, риэлторам разрешено становиться самозанятыми, платить налоги и подтверждать финансовые результаты деятельности. Эту позицию подтверждает Департамент налоговой и таможенной политики Министерства финансов РФ.

Почему риэлторам выгодно работать на НПД

Агенты по недвижимости выбирают НПД из-за низкой налоговой нагрузки по сравнению с другими специальными режимами для индивидуальных предпринимателей. С доходов от физических лиц самозанятые уплачивают 4%, а от юридических лиц — 6% (статья 10). При этом уменьшать базу налогообложения на понесенные расходы (даже если они связаны с профессиональной деятельностью) нельзя.

Спецрежимники могут официально подтверждать доходы, например, для получения потребительского кредита или оформления ипотеки. Для этого в приложении «Мой налог» оформляют специальную справку. Если в банке отклонят документ, ссылайтесь на письмо ФНС.

Важно! Для осуществления деятельности на НПД не требуется государственная регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Но если вы уже оформлены как ИП, переходите на «Налог на профессиональный доход» без упразднения статуса. Не забудьте подать в ИФНС по месту регистрации уведомление об отказе от текущей системы налогообложения.

Какие услуги можно оказывать

Самозанятый агент по недвижимости не может заниматься всем подряд. Во-первых, нельзя действовать в интересах других лиц (ИП или ООО) — работать по поручительским, комиссионным и агентским договорам (пункт 5). Например, для консультаций по сделкам с недвижимостью оформляют соглашение о возмездном оказании услуг. Если клиент заказывает сопровождение купли-продажи объекта и подготовку документов, заключают договор подряда.

Во-вторых, нельзя сотрудничать с организациями, с которыми состояли или состоите в трудовых отношениях (пункт 8). Сотрудничать с бывшим работодателем можно через два года после расторжения контракта.

В-третьих, на НПД нельзя учитывать доход от сдачи в аренду нежилой и коммерческой недвижимости. Но если вы владеете квартирой или загородным домом (жилыми площадями), можете учитывать получаемую от сдачи в аренду прибыль по «Налогу на профессиональный доход»).

Нужно ли платить страховые взносы

Самозанятые вне зависимости от наличия статуса ИП освобождены от уплаты обязательных взносов на медицинское и пенсионное страхование (пункт 11). Но спецрежимникам разрешено бесплатно получать медицинскую помощь в государственных больницах, так как часть уплачиваемых налогов отправляется в ФСС.

Но пенсионные страховые взносы обеспечивают предпринимателям будущую пенсию. Если их не уплачивать, самозанятые смогут претендовать только на социальные государственные выплаты, уровень которых не превышает размер прожиточного минимума в регионе регистрации.

Договор оказания услуг для самозанятого риэлтора

При сотрудничестве с агентом по недвижимости заключайте договор об оказании услуг или подряда, чтобы регламентировать права и обязанности сторон. Мы сделали образец договора на оказание услуг и подряда, чтобы обсуждение условий сделки и подготовка документа заняли минимум времени.

Федеральная налоговая служба отслеживает сотрудничество спецрежимников с индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами. Чтобы избежать спорных ситуаций в ФНС, учитывайте ряд нюансов при подготовке контракта.

Во-первых, добавьте:

подробное описание услуги, работы и ожидаемый конечный результат. Например, напишите о списке недвижимости в выбранном районе, пакете документов для проведения сделки, консультации во вопросам «безопасной» покупки квартиры и т. п.
стоимость услуги, работы, привязанная к конечному результату;
сроки выполнения заказа;
ответственность сторон за нарушение требований и обязанностей.

Во-вторых, исключите из соглашения пункты, характерные для трудового соглашения (полный список). Не добавляйте условия о фиксированном графике, оплате труда, обязанностях заказчика обеспечить исполнителю рабочее место и другие.

Из-за подобных пунктов налоговая служба может инициировать проверку и признать договор трудовым соглашением. Это повлечет за собой наложение штрафов, начисление пеней, обязанность уплатить за самозанятого НДФЛ и страховые взносы. Доплаты увеличат конечную стоимость сделки в два раза!

После завершения сделки (актуально для индивидуальных предпринимателей и юридических лиц) на руках должен быть подписанный договор, акт о приемке работы и чек из приложения «Мой налог». Без этих документов при возникновении спорной ситуации с ФНС вы не сможете подтвердить понесенные расходы и учесть их при расчете налога по применяемой системе налогообложения.

Смотрите также