Категории земельных участков: что разрешено самозанятым

В целом, программа выглядит привлекательно и для самозанятых. Но есть ограничения, которые нужно учесть до того, как приобретать землю.

Что такое «категория земельного участка»

Это характеристика территории и правового режима её использования. Соблюдение этого режима контролирует закон.

Какие бывают категории земель (ст. 7 Земельного кодекса РФ):

• Земли сельскохозяйственного назначения.
• Земли населённых пунктов.
• Земли промышленности.
• Земли особо охраняемых территорий и объектов.
• Земли лесного фонда.
• Земли водного фонда.
• Земли запаса.

Даже если участок находится в собственности, использовать его можно только в соответствии с принадлежностью к категории земель и виду разрешённого использования (ВРИ) — это то, что можно делать на земле. Например, участок садового некоммерческого товарищества (СНТ) относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, использовать такую землю можно для садоводства и огородничества. Но построить капитальный жилой дом — уже нельзя.

Если эксплуатировать участок не по назначению, в зависимости от нарушения его могут изъять, выписать штраф или потребовать замены ВРИ.

Как физическое лицо, самозанятый может приобрести в собственность земельные участки только двух категорий: «сельскохозяйственного назначения» и «населённых пунктов». Об этих двух категориях мы поговорим подробнее.

Земли населённых пунктов

Участки в этой категории подлежат плановой застройке многоэтажными домами либо частным жильём с подсобным хозяйством. Эта категория предусматривает также общественно-деловые, производственные зоны, зоны отдыха, инженерную и транспортную инфраструктуру. Застройка таких территорий регулируется градостроительным регламентом.

На землях населенных пунктов (с ВРИ для индивидуального жилищного строительства либо личного подсобного хозяйства) можно возводить жилые дома высотой не более трёх этажей. Но строительство какого-либо объекта нужно согласовывать с местной администрацией.

Земли сельскохозяйственного назначения

Это территории за пределами населённых пунктов, которые используют для производства сельскохозяйственной продукции. Сюда же относят дороги, коммуникации, водоёмы и прочее.

В категорию входят земли дачных и садовых товариществ. Эти земли можно перевести под застройку, если изменить вид разрешённого использования (ВРИ) «для сельскохозяйственного производства» на «дачное строительство». Тогда на участке можно построить дачный дом.

• С ВРИ «сельхозпроизводство» дом может быть высотой до трёх этажей и площадью до 500 кв. м.
• С ВРИ «для ведения крестьянского фермерского хозяйства» кроме дома можно строить помещения для фермерского хозяйства

Как использовать самозанятым

А теперь к главному: как самозанятый может извлечь из этих участков прибыль.

Выращивание, хранение и обработка сельхозпродукции

• Растениеводство, овощеводство, выращивание зерновых культур, трав, цветов, ягод и фруктов.
• Животноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство, сенокошение.

А дальше вариации: продукцию собственного производства можно реализовывать через продажи физическим лицам, местным рынкам или на маркетплейсах. Правда, для продажи ИП и ООО может возникнуть потребность в ветеринарных паспортах и сертификации продукции. О том, как её получить, подробно описали в статье.

Сдача в аренду жилых помещений

Дачу, частный дом, квартиру или даже комнату самозанятый может сдавать в аренду. А вот отдельно земельный участок, ферму, гараж, баню — нельзя, так как это относится к нежилым помещениям. На основании закона № 422-ФЗ объектом обложения НПД не признаются доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество.

Использование территории для оказания услуг

Самозанятый может превратить свой гараж, например, в шиномонтаж. А часть жилого помещения в мастерскую или ателье. Если на арендованном участке земли растёт лес, самозанятый может сделать лесопилку и продавать древесину, без необходимости регистрироваться как ИП.

Но такая площадь в любом случае подразумевает личное использование, без постоянного нахождения клиентов. Связано это с тем, что помещения для некоторых видов деятельности должны соответствовать определенным требованиям. Например, для работы с детьми — Санпин 2.4.4.3172-14. Проверяют это соответствие Роспотребнадзор и СЭС. И самозанятый без статуса ИП получить разрешение не сможет.

Самозанятые не могут купить участок или построить коммерческие объекты для извлечения прибыли:

На землях промышленности — территории, предназначенные для промышленных предприятий: заводов, фабрик, энергостанций.

На землях особо охраняемых территорий и объектов — заповедники, национальные парки, заказники, лечебно-оздоровительные курорты: на таких землях запрещены любые производства. Строительство возможно только с разрешения властей.

На землях лесного фонда — территории, покрытые лесом, просеки, болота, лесные дороги. Такие земли используют для лесного хозяйства. В лесном фонде возможно только строительство некапитальных объектов отдыха и благоустройство территории.

На землях запаса — озёра, реки, любые природные и искусственные водоёмы и их прибрежные зоны. Чтобы их использовать, нужно обратиться в Росреестр или местную администрацию. Возможен и такой вариант: стать собственником или арендовать данный земельный участок и перевести в определенную категорию.

На землях водного фонда — сложнее (или невозможно) перевести территории, которые имеют статус особо охраняемых и земли водного фонда.

Мы описали категории земель, а теперь подробнее том, как можно их использовать. Регламентирует эту часть те самые ВРИ — отобрали те, что больше относятся к самозанятым.

Узнать вид разрешенного использования земельного участка можно на сайте Росреестра. Нужно составить онлайн-заявку, и в течение пяти дней получить сведения из государственного кадастра недвижимости. Цена услуги – от 150 рублей.

*по классификатору видов разрешенного использования земельных участков

У Росреестра есть бесплатный сервис «Публичная кадастровая карта», он поможет определить категорию земельного участка и его вид разрешенного использования в режиме онлайн.

Предназначение земельного участка определяют региональные власти. Чтобы присвоить земельному участку категорию, нужно подготовить соответствующее ходатайство, собрать документы (пpaвa нa yчacтoк, кaдacтpoвый нoмep oбъeктa), подать их в Росреестр и дождаться решения.

1. Предназначение земли определяют две сущности: категория и вид разрешенного использования (ВРИ).
2. Для самозанятых самые доступные категории — это земли населённых пунктов и сельскохозяйственного назначения.
3. Выбрав категорию, самозанятый должен определить ВРИ для этой территории. Исходя из этого на участке можно заниматься животноводством, растениеводством, пчеловодством и так далее.
4. Кроме производства самозанятый может получать доход со сдачи в аренду, например, той же дачи. Но сдавать он может только жилые помещения. То есть сдать земельный участок, гараж, ферму, баню или построить гостиницу — самозанятый не может.